В большинстве случаев в закладную включаются только сведения, указанные в статье 14 Закона об ипотеке. Однако существует второй подход, согласно которому все сведения необходимо рассматривать в совокупности со всеми положениями данного закона, а также нормами гражданского законодательства.
Обоснованность данного подхода заключается в том, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца без представления других доказательств существования такого обязательства. Следовательно, закладная должна содержать весь объем положений, выражающих основное обязательство.
При заключении кредитного договора стороны детально регламентируют все правоотношения, связанные с получением и пользованием кредита. Однако при составлении закладной стороны прописывают только общие положения основного обязательства, что в дальнейшем отразится на судьбе исполнения основного обязательства.
Рассмотрим основные спорные моменты при составлении закладной
1. В закладную необходимо включать все штрафные санкции, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением основного обязательства.
Как уже было рассмотрено ранее, ипотека обеспечивает не только уплату основного долга и процентов за пользование кредитными (заемными) средствами, но также:
• возмещение убытков и/или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Данные положения также соответствуют подпункту 6 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, который предусматривает включение в закладную сумму основного обязательства, обеспеченного ипотекой. Если данные положения, которые в большинстве случаев предусмотрены кредитным договором и/или договором об ипотеке, не будут включены в закладную, то будет применяться общий порядок возмещения, что может значительно ухудшить положения сторон.
2. В закладную необходимо включать сроки и порядок частичного и досрочного исполнения основного обязательства.
В большинстве случаев данная информация в закладной просто отсутствует, что затрудняет правовое положение последующих залогодержателей, так как закладная обращается независимо от основного обязательства (например, кредитного договора).
Данное требование соответствует положениям гражданского законодательства. Так, кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства (ст. 311 ГК РФ)… Кроме того, должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа (ст. 315 ГК РФ). Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только тогда, когда возможность исполнить обязательство у 1,0 срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
Иными словами, если кредитным договором предусмотрен срок, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит, или предусмотрены штрафные санкции, данные положения обязательно должны быть исключены в закладную. Это позволит избежать спора между должником и последующими залогодержателями, который возникнет при досрочном исполнении основного обязательства.
Кроме того, необходимость включения моратория и порядка досрочного исполнения основного обязательства прямо вытекает из подпункта 7 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает необходимость указания в закладной срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
Таким образом, положения Закона об ипотеке о содержании закладной необходимо рассматривать исключительно в совокупности с нормами действующего законодательства, которые расширяют понятия как порядка исполнения основного обязательства, так и требований, обеспеченных ипотекой.
Получить кредит на бизнес как?
Виды кредитов для юр. лиц
Получении кредита юридическим лицам
Советы начинающим заемщикам: как выбрать кредитную карту
Получить кредитную историю БКИ
Оставить комментарий