Приобретение квартиры в строящемся доме, с использованием ипотечного кредита, все больше интересует потенциальных клиентов. Если еще год назад получить кредит на приобретение жилья на первичном рынке было большой удачей, сейчас банки, идя навстречу заемщикам, начинают активно развивать ипотеку новостроек.
Стоит ли думать о покупке квартиры на стадии нулевого строительного цикла? Сколько реально вы сможете выиграть, если «забьете» себе квартирные метры одновременно с процессом забивания свай, а то и раньше? На самом деле, примерно 20-25 %. И если площадь вашей квартиры не слишком большая, следует задуматься над вопросом, стоит ли овчинка выделки? Может, лучше доплатить пару-тройку тысяч за те метры, которые уже можно, что называется, посмотреть, пощупать и понюхать, чем обрекать себя на довольно продолжительные, почти шекспировские, терзания?
Конечно, при внушительной площади квартиры (от ста квадратных метров) экономия получится довольно значительная. Но здесь уже существует и риск потерять гораздо большую сумму, чем та, которую вы вносите на первом этапе строительства за однушку. Так что в случае покупки большой квартиры и выигрыш и проигрыш оказываются гораздо более значительными. Но ведь кто не рискует, тому не суждено выпить шампанского в пустой квартире…
Однако в любом случае не лишним будет еще раз подумать о том, что «долевое участие» скрывает под собой немало подводных камней.
Наши законы вызывают недоумение не только у сторонних наблюдателей, но и у собственных граждан. Сколько пословиц и поговорок посвящено возможностям «обойти» букву закона с помощью полюбовной договоренности или хитроумной комбинации слов!
«На что законы, коли судьи знакомы», «до бога высоко, до царя далеко», «закон что дышло»… Вот именно это несовершенство нашего законодательства вкупе с особенностями российского менталитета приводят к тому, что количество людей, пострадавших от нечистоплотных дельцов «от строительства», растет как снежный ком. Многие из них купили одну и ту же квартиру «на стадии котлована».
Тот, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме, не просто покупатель товара. Он вступает в сложные и, заметим, рискованные отношения с одним (или даже несколькими) юридическими лицами, и эти отношения могут как стать для него продуктивными, так и повлечь за собой не всегда приятные последствия. Поэтому каждый, в чьих руках находится несколько прошитых страниц договора долевого участия (или имеющего иное название), должен знать о возможных рисках, возникающих при его заключении.
Особенности покупки жилья в строящемся доме состоят в том, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия в ее строительстве. Этим, с юридической точки зрения, и отличается покупка квартиры в новостройке от сделки с готовым жильем. Поэтому главная особенность таких правовых отношений — отсутствие типовых договоров. Ведь и условия строительства каждого дома, и юридическая основа права продажи для него индивидуальны.
Вы в соответствии с договором громко именуетесь с инвесторами или дольщиками, а на самом деле вы являетесь кредиторами для организации, которая оказывается неспособной вести строительство за счет собственных средств. Схема то должна быть по идее взаимовыгодной, однако особенности российского склада характера в том, что, если есть возможность кого-то обмануть, наш человек не преминет этой возможностью воспользоваться.
О схеме покупки квадратных метров на вторичном рынке с помощью ипотеки известно, кажется, все. Начинаешь с получения одобрения банка на выдачу кредита, потом получаешь одобрение по объекту.
При покупке квартиры в строящемся доме ситуация другая. Предположим, заемщик получил одобрение банка на выдачу кредита. Затем ему приглянулась квартира. Устроила цена. Но договорные отношения у инвестора или застройщика есть только с одним или двумя банками. А иногда они у застройщиков просто отсутствуют. Заемщик пытается получить одобрение банка, выдавшего кредит, по приглянувшемуся объекту самостоятельно, но… только теряет время впустую.
Так с чего же следует начинать человеку, решившему купить квартиру в новом доме: с подбора объекта или получения одобрения банка на выдачу кредита?
Действительно, не все новостройки можно приобрести в кредит. Сначала застройщик и строящийся объект должны пройти процедуру одобрения в банке, и только после этого банк, аккредитовавший новостройку, будет рассматривать кандидатуры заемщиков, желающих приобрести квартиры в данной новостройке.
Алгоритм покупки квартир в строящихся домах примерно следующий. Если выбранный объект уже аккредитован в одном или нескольких банках, покупатель обращается в этот банк (или сразу в несколько), собирает необходимые документы, передает их сотрудникам кредитного отдела и ждет решения.
Документы на объект в данном случае банку предоставлять не нужно, так как объект и застройщик уже получили одобрение. Если и клиент получает одобрение, то все хорошо, совершается сделка. Это почти идеальный вариант, и так бывает нечасто.
Более вероятно попасть в другую ситуацию. Понравившаяся квартира не аккредитована в банке, т.е. возможность купить ее по ипотеке пока неизвестна. Не все объекты могут получить одобрение в банке, так как это достаточно трудоемкий процесс, и не всегда руководство компании застройщика хочет этим заниматься и находит на это время. Банк проводит очень тщательную оценку и объекта, и компаний-застройщики, чтобы оградить себя от возможных рисков, в итоге не все новостройки проходят аккредитацию.
Аккредитацию выбранного объекта можно провести самостоятельно, либо обратившись в брокерскую компанию. Проходит это следующим образом: застройщик предоставляет необходимый комплект документов, и покупатель передает его в банк для одобрения. Это занимает обычно от одного до нескольких месяцев. И если объект одобряют, покупатель подает свои документы на получение кредита.
Как правило, в крупных брокерских компаниях аккредитация новостроек – бесплатная. Они это делают быстро, и вероятность того, что объект одобрят, гораздо выше, чем в случае самостоятельной подачи документов. Банк понимает, что брокер обеспечит приток качественных, предварительно прошедших андеррайтинг клиентов, желающих купить квартиру в этом доме, и предоставит для одобрения полный, правильно сформированный пакет документов.
Если же документы будущий покупатель принесет самостоятельно, есть вероятность того, что банк просто за это не возьмется, так как этот клиент еще сам не одобрен и может оказаться не кредитоспособным. А тратить время на одобрение объекта ради одного клиента готовы не все банки. Хотя банков, согласных взяться за такую работу на рынке, тоже немало.
Перспективы ипотечного кредитования новостроек.
И все-таки, стоит ли по ипотеке покупать квартиру в новостройке? Большинство специалистов, работающих на ипотечном рынке, считают, что спрос на строящееся жилье только растет. Особенно активно будет развиваться это направление в Подмосковье, так как цены на московскую недвижимость делают жилье в столице недоступным.
Но, приобретая квартиру с помощью ипотеки в строящемся доме, следует помнить: лучше всего, если у объекта есть аккредитация в банке или нескольких банках. Это необходимо для того, чтобы весь процесс приобретения прошел довольно быстро. Чтобы, получив одобрение банка на выдачу кредита, заемщику не пришлось тратить месяцы на ожидание одобрения банка по конкретному строящемуся дому.
Деньги на квартиру, которой ещё нет, под её же залог дают не все кредитные организации. Банки, которые предлагают кредит на квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья, выдвигают определенные требования к застройщикам при аккредитации строящихся объектов. Таким образом, сделка может состояться только при участии всех трех сторон: заемщик — банк — застройщик. Важно согласовать действия всех участников, чтобы ипотечная сделка прошла успешно.
Собинбанк в начале 2007 года вывел на рынок программы, которые позволяют приобрести жилье на любом этапе строительства многоквартирного или отдельного дома. И, как говорит менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собин банка Людмила Житкова, программы нашли своего клиента.
СДМ-Банк пока выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в строящемся жилом комплексе в г. Ступино Московской области. Но, как говорит начальник управления кредитования Сергей Козлов, в ближайшем будущем банк планирует расширять ипотечную программу на приобретение новостроек.
Московский кредитный банк предлагает ипотеку на первичном рынке недвижимости в долларах США. При официальном подтверждении дохода:
14% годовых на этапе строительства, от 10.5% годовых после сдачи дома в эксплуатацию.
При подтверждении дохода справкой по форме банка:
14.5% годовых на этапе строительства, от 11% годовых после сдачи дома в эксплуатацию.
При устном подтверждении дохода:
15.5% годовых на этапе строительства, от 13% годовых после сдачи дома в эксплуатацию.
Получить кредит на бизнес как?
Виды кредитов для юр. лиц
Получении кредита юридическим лицам
Советы начинающим заемщикам: как выбрать кредитную карту
Получить кредитную историю БКИ
Оставить комментарий